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房地合一稅於106/1/1開始實施,106/1/1起買進並賣出的房屋都適用房地合一稅,但如果是在106/1/1前買進,賣出時只要持有期間超過2年,該筆不動產交易可以選擇以舊制財產交易所得稅進行申報

 

這篇文章主要在介紹舊制財產交易所得稅的算法及豪宅稅的算法,下方是舊制財產交易所得稅的公式:

核實課稅稅基

(房屋售價-成本-費用) x (房屋評定現值/房屋評定現值+土地公告現值)

非核實課稅稅基

(房屋評定現值x部頒標準比率)

 

如果交易時能夠判斷房屋成本,則用核實課稅稅基,如果無法,則用非核實課稅稅基。

例一:

假設當初房屋買800萬,現在賣2000萬。

核實課稅稅基=(2000萬-800萬-費用) x 出售時房屋評定現值 / (出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

核實課稅稅基即為財產交易所得金額,納入綜所稅進行申報,稅率5%/12%/20%...免稅額、扣除額及累進差額均按綜所稅規定

 

例二:

假設房屋購入成本已不可考,房屋評定現值為100萬,部頒標準比率為20%(各地區不同)

非核實課稅稅基=100萬x20%=20萬

此20萬即為財產交易所得,併入當年所得依當年綜所稅規定進行課徵。

 

當不動產成交金額較大時,為了遏止房產炒作,政府會課徵較高的稅,計算方式是直接用售價進行計算,沒有扣除成本的動作,此稱為豪宅稅。豪宅稅的課徵標準各地皆不同,以下為公式及標準:

課稅稅基

房屋售價x (房屋評定現值/房屋評定現值+土地公告現值) x 15%

 

課稅門檻

(一)臺北市,房地總成交金額新臺幣(以下同)7千萬元以上。

(二)新北市,房地總成交金額6千萬元以上。

(三)臺北市及新北市以外地區,房地總成交金額4千萬元以上。

 

例三:

假設台北市某房子成交金額8000萬,房產取得成本已無法得知,房屋評定現值200萬,土地移轉現值300萬

8000萬x〔200萬/(200萬+800萬)〕x15%=1600萬

隔年申報綜所稅時需要申報1600萬財產交易所得,假設綜所稅率40%則該筆交易就要繳交640萬的稅金 (未考慮免稅額及扣除額)。

 

還有另一種豪宅稅是房屋稅(持有稅)採面積加價方式進行課徵

房屋稅額=房屋現值×稅率

房屋現值=核定單價×(1-折舊年數×折舊率〕×房屋街路等級調整率×房屋面積

核定單價=房屋構造標準單價×〔1±各項加減項之加減率±樓層高度之超高(偏低)率〕

台北市稅捐處指出,以往由於高級住宅與一般房屋之評價標準相同,稅負明顯偏低,為促進租稅負擔合理化,更真實反映高級住宅應有的房屋評價及稅捐負擔,台北市不動產評價委員會2011年常會審議通過自2011年7月1日起實施高級住宅加價課徵房屋稅(俗稱豪宅稅),也就是說高級住宅的房屋構造標準單價,按該棟房屋所處街路之路段率加成核計後,課徵房屋稅

例如高級住宅適用新標準單價每平方公尺13,200元,依固定比率120%加價方式調整後,該高級住宅之標準單價為每平方公尺29,040元【(13,200元/㎡×(1+120%)】。

 

圖片: https://pixabay.com/photos/architecture-family-house-front-yard-1836070/

 

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