常威金融評論專欄

【綜合所得稅】預售屋交易

Source: https://news.housefun.com.tw/news/article/19358275272.html

何謂「預售屋」? 一般常聽到的預售屋就是還沒完工或蓋到一半就開始對外銷售的房子，通常建商會透過樣品屋、模型或圖片對外展示。

通常預售屋的價格會比成屋售價還要低個2~3成，但是預售屋也有相對較高的風險：

1. 預期落差：成屋交屋時跟原先說的不一樣，或是成屋交屋時才發現房子會漏水、壁癌。

2. 跌價損失：預售屋售價低不代表撿到便宜，因為成屋價格可能更低，就像買股票選擇權一樣，買預售屋其實是買”預售屋權利”，買家有權利在未來用約定的價格買房，但如果房價下滑至履約價以下，那買家還是會有損失。

這就是所謂的紅單

Source：http://rich-jackly2013.blogspot.tw/2014/09/part1.html

預售屋稅務探討

一般房屋交易適用房地合一稅，但預售屋交易不同，因為房屋還沒蓋好，民眾要等到房子蓋好並正式登記過戶後才真正取得房屋。因此，民眾購買預售屋後轉手為契約交易，屬於「權利移轉」而非「物權移轉」，這部分的利得根據所得稅法第14條歸類為財產交易所得。

EX:

甲於2016年7月與建商簽訂預售屋買賣契約，支付訂金及頭期款100萬元，並於同年10月將該契約轉讓與乙君，出售金額為150萬元。

因此甲君的財產交易所得為50 萬元 (若虧損可在未來三年內特別扣除額中認列財產交易損失)

預售屋小常識：

Q1：為什麼先前預售屋紅單會大幅炒作?

-> 預售屋在開賣前會有潛銷期，建商為了減輕銀行對於銷案的疑慮，此時案場人員都會先找以前曾購買過的老客戶或是市場上投資客進場，並且給予比開賣時還便宜許多的價格優惠這些VIP客戶，之後建商再將房價拉高，與投資客一同獲利

Q2：先前國稅局如何查預售屋逃稅?

->先前政府打房政策一波波，配合房地合一稅改也已啟動，房市交易已有由熱轉冷跡象。各區國稅局近期下達查稅令，已向建商要求提供預售屋交易資料，加快不動產資本利得的查稅進度，以免房市反轉，投資客萬一被套牢，反而繳不出稅來