常威金融評論專欄

最近跟不少有投資房地產客戶聊到房屋投資

這些客戶過去投資房地產賺了不少錢，甚至有些是因此而致富的

但對於未來的投資規劃卻沒有打算繼續丟大筆資金投資房地產，反倒是找比較穩健保守的商品，原因有二，一來是對未來房市有疑慮，政府的政策跟目前的房價其實資本利得有限，二是租金投報率低，兩千萬的房子在台北一個月租金約3~4萬，用4萬來算，一年48萬，年租金報酬率也才2.4%，還不含裝潢、折舊、貸款利息及空房成本。

其中有位投資人他的投資比較有趣，雖然他不買房子了，但他買停車位，他說：停車位不用花時間去整理，商辦地段停車位搶手，不會有空租期，只要一刊登出租馬上就租出去，而且如果租的是企業高層租金還能提高 (他的意思是賣方市場，出租方議價能力強，不用擔心被殺價)，他提到：之前他會去找政府要發展商辦的地段，因為工作人潮湧入，上班停車需求大，停車位租金自然就漲。過去停車位一個約100萬時購入，現在停車位月租金8千~1萬，特殊區域甚至可以到2萬，年報酬率9.6%~12%，更別提停車位價格翻漲，資本利得獲利更是多。

但重劃住宅區的地段就不會有那麼好的投資價值，因為規劃住宅區基本上都會規劃停車場，且是依戶數進行規劃，所以在重劃住宅區的停車位需求就不會高。

我認為投資房地產要考慮的事情很多，對我來說

1.房價高，這不用多說，台北房價租金比高達500倍也不是新聞了，跟買高本益比股票一樣的道理

2.房地合一稅，持有1年內出售45%、1~2年35%、2~10年20%、10年以上15%，等於至少要持有兩年以上

3.貸款成本，Fed升息會拉高未來貸款利率，過去低成本融資的時代將不再

4.管理成本，房屋裝潢、家具、帶看房、空屋率、房客篩選等…如果不幸發生意外房價會很難看

所以我會比較偏好金融商品投資，變現性強也容易分散風險

投資房地產的魅力主要來自於房地產是看得到的東西，對大多數人來說 (尤其包租公包租婆)，看得到的東西比較安全，所見即所得，他可以挑選，就像買菜一樣，這種購物爽度是金融商品無法提供的。

但以理性角度思考，如果你認為未來房價沒有上去的空間，租金收入恐怕會低於你的成本，再加上變現性低，急賣房的結果就是打折出清，投資之前要三思。

(個人投資分享，並非建議，參考即可，投資風險報酬自行評估)